Compromis et promesse : comprendre avant de signer

Compromis ou promesse : quelle différence ?

L’avant-contratAvant-contrat Contrat préparatoire qui organise la vente avant l’acte définitif. Compromis et promesse unilatérale en sont deux formes. est le document signé avant l’acte de vente définitif. Il fixe le prix, les conditions et le calendrier. Il en existe deux sortes :

• Le compromisCompromis Avant-contrat par lequel les deux parties s’engagent à vendre et acheter, sous les conditions prévues. de vente : le vendeur s’engage à vendre et vous vous engagez à acheter, sous les conditions prévues.
• La promesse unilatéralePromesse unilatérale Avant-contrat dans lequel le vendeur s’engage à vendre et laisse au bénéficiaire une option d’achat pendant un délai convenu. de vente : seul le vendeur s’engage. Vous disposez d’une option d’achat pendant un délai défini.

Ces deux documents n’entraînent pas les mêmes démarches : ne les traitez pas comme des modèles interchangeables.

Comment bien relire le projet ?

Demandez le projet de contrat quelques jours avant le rendez-vous, pour le lire sans pression. Notez vos questions dans l’ordre du document :

1. la description du bien et de ses annexes ;
2. le prix ;
3. l’occupation du logement ;
4. le financement ;
5. les travaux ;
6. le calendrier.

Faites expliquer chaque mot que vous ne comprenez pas.

Une agence peut préparer l’avant-contrat dans la limite de ses pouvoirs. Certaines situations exigent un acte chez le notaire : demandez-lui de vérifier la forme adaptée à votre achat. Même avec un intermédiaire, vérifiez qui signe et avec quels pouvoirs.

Quels documents doivent être joints ?

Les pièces jointes (les annexes) dépendent du logement : titre de propriété, urbanisme, diagnostics, occupation et, en appartement, documents de copropriétéCopropriété Organisation d’un immeuble réparti en lots comprenant des parties privatives et une quote-part de parties communes.. La fiche Documents du vendeur les détaille.

Comment fonctionnent les 10 jours de rétractation ?

La loi (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation) protège l’acheteur non professionnel d’un logement : il peut renoncer à l’achat pendant 10 jours, sans avoir à se justifier.

Ces 10 jours commencent :

• par lettre recommandée : le lendemain de la première présentation de la lettre ;
• par remise en main propre par un professionnel habilité : le lendemain de la remise, dans les conditions prévues par la loi.

Si vous avez signé un avant-contrat, cette protection s’exerce à ce moment-là : il n’y a pas de nouvelle rétractation automatique à l’acte définitif. Sans avant-contrat, c’est un délai de réflexion sur le projet d’acte qui s’applique. Les achats professionnels et les terrains ne suivent pas forcément les mêmes règles qu’un achat de logement.

Dépôt de garantie, indemnité, clause pénale : à quoi correspondent ces sommes ?

Trois notions reviennent souvent :

• le dépôt de garantie, versé à la signature et déduit du prix à la vente ;
• l’indemnité d’immobilisation, propre à la promesse unilatérale ;
• la clause pénale, qui prévoit une somme si l’une des parties ne respecte pas ses engagements.

Leurs règles dépendent du contrat. Le pourcentage souvent cité dans les discussions n’est pas un minimum légal valable pour toutes les ventes.

Renoncer à l’achat : trois situations à ne pas confondre

• Vous vous rétractez dans les 10 jours : vous exercez votre droit en respectant la forme et le délai.
• Une condition suspensiveCondition suspensive Événement futur et incertain dont dépend l’efficacité d’une obligation. Exemple : obtenir le prêt prévu dans l’avant-contrat. n’est pas remplie (par exemple, un refus de prêt) : vous gardez les preuves de vos démarches et de l’événement prévu dans l’acte.
• Vous renoncez en dehors de ces cas : faites examiner immédiatement le contrat. Vous pourriez devoir une indemnité, ou le vendeur pourrait demander l’exécution de la vente.

Un retard ou un désaccord ne fait pas disparaître le contrat de lui-même. Faites analyser la situation avant d’annoncer que vous vous désistez.

Préparer la suite

Faites un calendrier avec quatre dates distinctes : fin de la rétractation, demandes de prêt, réalisation des conditions et signature définitive. Pour chacune, notez qui doit agir et gardez les preuves.

À lire ensuite : suivre les conditions suspensives et la checklist avant-contrat.